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一、轉讓合同的形式 國有土地使用權轉讓應當簽訂轉讓書面合同,明確雙方的權利義務。土地使用權轉讓時,土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。 二、國有土地的權屬調查和資信能力調查。 1、轉讓合同簽訂之前,要對轉讓方的轉讓主體資格進行核實。轉讓方須是國有土地使用證上載明的土地使用者。土地使用者為國有或集體單位的,應提交有資產處分權的機構出具的同意轉讓的證明。 2、轉讓方也要認真審查受讓方的資信能力,包括銀行資金證明、有無重大債務糾紛等,以免造成土地使用權轉讓后資金無法收回的結局。 三、轉讓價格評估事宜 在轉讓前,應該對土地轉讓價格進行評估。因為土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的,市、縣人民政府有優先購買權。土地使用權轉讓的市場價格不合理上漲時,市、縣人民政府可以采取必要的措施。尤其是轉讓方為國有單位時,國有土地及相關資產須經法定估價機構估價,并經國土部門予以確認。 四、國有土地使用權轉讓的擔保 1、擬轉讓的國有土地使用權是否存在瑕疵問題,是受讓方必須關注的重點。轉讓合同簽訂之前,必須去國土部門、房地產主管部門進行調查,核實有無抵押與被采取司法限制。 2、鑒于有無土地權屬及相關爭議不易調查,加之受讓方的履約能力難以判斷,應明確雙方相互提供擔保。 五、有關稅費 轉讓合同簽訂之時,雙方應對有關應繳納的稅費項目、標準及數額進行咨詢,并對稅費負擔問題進行明確。根據有關規定,稅費的計算依據一般為土地成交價,若成交價格明顯低于正常市場價的,則應以土地評估價作為計算依據。 六、土地用途及相關用地條件的變更 1、國有土地轉讓往往涉及土地用途變更問題,劃撥土地使用權轉讓尤為突出。土地用途及相關條件能否變更、變更程序及費用負擔應在轉讓合同中約定清楚。 2、轉讓前的土地大多是工業用地、辦公用地等,轉讓后多為商業或住宅開發用地,不僅要經規劃部門變更土地用途,補繳土地出讓金,且須繳納相關配套費用。有的雖不改變土地用途,卻需改變出讓合同限定的建筑密度、容積率、綠化率等用地條件。 七、土地使用權轉讓時地上建筑物、其他附著物所有權歸屬問題 1、地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人,享有該建筑物、附著物使用范圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時,其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓,但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外。 2、國有土地使用權轉讓的效力及于地上建筑物,無約定的,推定包含。國有出讓土地未達到規定開發程度不得轉讓,劃撥國有土地無地上建筑物不得轉讓。 3、土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權轉讓,應當按照規定辦理過戶登記。土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權分割轉讓的,應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準,并依照規定辦理過戶登記。 八、權屬變更程序與支付轉讓價款問題 因國有土地使用權轉讓須經合同簽訂、國土部門審批、補辦相關手續、登記辦證等多個環節,有時還涉及抵押權解除等程序,故轉讓費的支付應采用分期付款方式。即根據轉讓程序設定付款期限與金額,體現相互制約與督促作用,以降低雙方交易風險。 九、國有土地使用權設定抵押后的轉讓問題 國有土地使用權設定抵押后,并非不能轉讓。可通過與抵押權人協商,以其他擔保方式置換或以轉讓費支付借款的方式解除抵押等方式,實現轉讓目的。
問題:宅基地使用權轉讓問題
一、轉讓合同的形式 國有土地使用權轉讓應當簽訂轉讓書面合同,明確雙方的權利義務。土地使用權轉讓時,土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。 二、國有土地的權屬調查和資信能力調查。 1、轉讓合同簽訂之前,要對轉讓方的轉讓主體資格進行核實。轉讓方須是國有土地使用證上載明的土地使用者。土地使用者為國有或集體單位的,應提交有資產處分權的機構出具的同意轉讓的證明。 2、轉讓方也要認真審查受讓方的資信能力,包括銀行資金證明、有無重大債務糾紛等,以免造成土地使用權轉讓后資金無法收回的結局。 三、轉讓價格評估事宜 在轉讓前,應該對土地轉讓價格進行評估。因為土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的,市、縣人民政府有優先購買權。土地使用權轉讓的市場價格不合理上漲時,市、縣人民政府可以采取必要的措施。尤其是轉讓方為國有單位時,國有土地及相關資產須經法定估價機構估價,并經國土部門予以確認。 四、國有土地使用權轉讓的擔保 1、擬轉讓的國有土地使用權是否存在瑕疵問題,是受讓方必須關注的重點。轉讓合同簽訂之前,必須去國土部門、房地產主管部門進行調查,核實有無抵押與被采取司法限制。 2、鑒于有無土地權屬及相關爭議不易調查,加之受讓方的履約能力難以判斷,應明確雙方相互提供擔保。 五、有關稅費 轉讓合同簽訂之時,雙方應對有關應繳納的稅費項目、標準及數額進行咨詢,并對稅費負擔問題進行明確。根據有關規定,稅費的計算依據一般為土地成交價,若成交價格明顯低于正常市場價的,則應以土地評估價作為計算依據。 六、土地用途及相關用地條件的變更 1、國有土地轉讓往往涉及土地用途變更問題,劃撥土地使用權轉讓尤為突出。土地用途及相關條件能否變更、變更程序及費用負擔應在轉讓合同中約定清楚。 2、轉讓前的土地大多是工業用地、辦公用地等,轉讓后多為商業或住宅開發用地,不僅要經規劃部門變更土地用途,補繳土地出讓金,且須繳納相關配套費用。有的雖不改變土地用途,卻需改變出讓合同限定的建筑密度、容積率、綠化率等用地條件。 七、土地使用權轉讓時地上建筑物、其他附著物所有權歸屬問題 1、地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人,享有該建筑物、附著物使用范圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時,其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓,但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外。 2、國有土地使用權轉讓的效力及于地上建筑物,無約定的,推定包含。國有出讓土地未達到規定開發程度不得轉讓,劃撥國有土地無地上建筑物不得轉讓。 3、土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權轉讓,應當按照規定辦理過戶登記。土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權分割轉讓的,應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準,并依照規定辦理過戶登記。 八、權屬變更程序與支付轉讓價款問題 因國有土地使用權轉讓須經合同簽訂、國土部門審批、補辦相關手續、登記辦證等多個環節,有時還涉及抵押權解除等程序,故轉讓費的支付應采用分期付款方式。即根據轉讓程序設定付款期限與金額,體現相互制約與督促作用,以降低雙方交易風險。 九、國有土地使用權設定抵押后的轉讓問題 國有土地使用權設定抵押后,并非不能轉讓。可通過與抵押權人協商,以其他擔保方式置換或以轉讓費支付借款的方式解除抵押等方式,實現轉讓目的。
問題:宅基地使用權轉讓問題
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